房企股权融资放开后上市开发商掀起一波增长豫园股份宣布大增80亿元

房企股权融资放开后，上市开发商掀起一波增长，豫园股份也宣布大增80亿元地产业务变脸，有息负债高企的豫园股份急需资金缓解债务压力

豫园股份的黄金珠宝业务发展较为稳健，收入和净利润稳步增长相反，另一项主营业务房地产业务却急转直下业绩承诺期过后，一度斥资近240亿元从关联方收购的房地产开发业务迅速改变盈利状况

2021年，豫园股份的净利润能够稳定增长，仍然依靠新收购的房地产项目公司带来的利润增量在主流房企不断减负债，降杠杆的同时，豫园股份的有息负债持续大幅增长，已经比原来翻了一倍，货币资金已经无法覆盖短期负债

复星控股豫园股份后，尤其是近几年，豫园股份开启了buy buy买入模式，从传统的黄金珠宝行业到关联方的房地产业务，还收购了包括餐饮，手表，白酒等多项业务这些收购有的能贡献公司部分利润，有的从关联方收购后找不到利润

为了谁。

日前，豫园股份发布公告称，公司拟增资80亿元，募集资金用于黄金，珠宝等主营业务项目，补充流动资金，偿还银行贷款根据定增公告，豫园股份拟发行不超过11.7亿股，顶格股份发行价格约为6.84元/股，略低于公司当前股价

早在2015年，豫园股份就曾计划增资100亿元，用于黄金珠宝业务和补充流动资金定增方案几经修改，募资额一再缩水，从100亿元降至48.21亿元，并继续下调至38.14亿元本次募集资金仅用于黄金饰品的主营业务

几经波折，方案一再调整，在定增方案推出两年后，也就是2017年8月，豫园股份终止了定增虽然没有明说，但公司业务涉及住房和集资计划涉足金融业务在涉房上市公司再融资基本冻结之时，定增失败并无大的意外

2022年11月底，房企再融资全面开启截至目前，已有十余家房企发布了定增预案或方案豫园股份作为主营地产业务之一也不例外，只是公司宣布将增加收益用于黄金珠宝的开发，但实际上地产业务需要更多的资金

最近几年来，豫园股份的黄金饰品业务发展非常稳健主要负责黄金珠宝业务的子公司上海豫园珠宝时尚集团有限公司2021年收入269.1亿元，净利润6.13亿元，均创下新高2022年上半年营收153.04亿元，净利润3.83亿元

众所周知，2022年第二季度上海发生了严重的疫情，给整个城市的生产生活带来了极大的影响即便如此，豫园的黄金珠宝业务并未受到明显影响，既能贡献稳定的利润，又能创造稳定的现金流，而房地产业务却在增加公司的债务

2018年，豫园股份通过收购将关联方复兴的20余家房地产公司纳入公司报表在此之前，该公司没有多少有息负债根据豫园股份早前的债券募集公告，2017年末，公司刚性债务为93.47亿元

2018年，豫园股份完成对复兴地产业务的收购，公司债务规模开始大幅上升2018—2021年末，公司融资金额分别为230.42亿元，288.77亿元，385.27亿元和512.95亿元2018年有息负债较上年增长一倍以上，2021年债务规模较2018年增幅再次增长一倍以上

借款的急剧增加意味着利息支出也在上升2017年，豫园股份以股息，利润或利息支付的现金仅为5.15亿元，而2018—2021年分别为16.27亿元，32.87亿元，29.33亿元和39.18亿元2022年前三季度，公司分配股利，利润或偿还利息支付的现金已达34.55亿元

2018—2021年和2022年前三季度，豫园股份支付的现金分红分别为2.16亿元，10.48亿元，11.23亿元，12.8亿元和13.55亿元2018—2021年扣除分红后，主要支付利息分别为14.11亿元，22.39亿元，18.1亿元

而且豫园股份的货币基金已经无法覆盖短期债务截至2022年三季度末，公司货币资金为102.46亿元，一年内到期的非流动负债达118.7亿元，其中不包括74.78亿元短期借款和31.47亿元应付短期债券公司一年的短期债务远远超过220亿元，是货币资本的一倍

2018年，刚刚改制，豫园股份就有200亿左右的货币资金而同期上述三笔短期借款合计只有73.59亿元，货币基金将短期负债翻倍现在短债刚好和货币资金合拍，就是债务压力翻倍

2018年，豫园股份出资220多亿元，从复兴银河等关联方手中收购大量房地产业务子公司当时这笔庞大的资产还承诺了大量的净利润最终的资产包也兑现了当初的业绩承诺，但承诺期过后，这些资产的盈利能力迅速缩水豫园股份通过新的收购继续维持房地产业务的利润，直到2022年房地产业务终于改头换面

答应变脸

2018年7月，豫园股份完成重大重组公司向上海复地投资管理有限公司等16名对象发行股份，收购上海星宇投资控股有限公司等24家公司的全部或部分股权，同时收购上海鑫苑房地产开发经营有限公司100%股权

上海洪兴等24家公司的全部或部分股权估值223.62亿元，新加波地产估值16.15亿元，总估值239.77亿元土地投资管理等16个对象也由豫园实际控制人郭广昌控制，新币的实际控制人为上海国资

收购的资产主要从事房地产开发或经营。

7个原对象承诺的资产2018—2020年累计扣非净利润不低于70亿元，剩余未承诺的资产在利润补偿期末不发生减值最终业绩承诺顺利完成2018—2020年，承诺资产扣非净利润分别为22.22亿元，35.76亿元和28.83亿元，净利润合计为86.81亿元资产未发生减值，业绩承诺顺利完成

需要指出的是，2018年至2020年，豫园股份扣非后净利润分别为19.38亿元，27.28亿元和24.68亿元收购资产实现的扣非净利润远高于豫园股份整体利润公司其他业务是否亏损

不是这样的如前所述，豫园股份黄金珠宝业务利润非常稳定，主要负责该业务的子公司2018—2020年净利润分别为2.91亿元，4.92亿元，4.86亿元，其他参股公司，如招金矿业，金辉酒业等也是盈利的尚不清楚哪些业务损失拖累了豫园的盈利能力

2018年，这三家被收购子公司贡献净利润13.98亿元，占豫园股份净利润的45%以上2019年，上海洪兴等4家被收购子公司共为母公司贡献净利润18.98亿元，占比近一半2020年，合富洪兴金融城发展有限公司等三家被收购子公司合计贡献净利润18.83亿元，占比超过45%

不难发现，虽然豫园股份从实控人郭广昌手中收购了20多家房企，但真正能贡献较大利润的只有上述公司2018年至2020年，这三四家房企贡献了超过一半的净利润，其余20家公司仅贡献了不到一半的净利润

奇怪的是，2021年，这些曾经盈利不错的房企基本都消失了豫园的主要盈利子公司中，只剩下一家——合肥复地富润房地产投资有限公司，净利润2.04亿元，占豫园的比例刚刚超过5%

业绩承诺期内，20多家被收购公司超额完成业绩承诺，其中部分公司承诺1家公司可贡献5亿元以上净利润承诺期过后，利润大的子公司转瞬即逝这些资产的业绩承诺有多真实

2021年，武汉中北房地产开发有限公司和山东复地房地产开发有限公司分别实现营收31.65亿元和19.17亿元，净利润分别为10.69亿元和3.97亿元，合计占豫园股份利润的37.37%

这两家公司是豫园股份从实控人郭广昌手中收购的，耗资超过40亿元2021年10月底，豫园股份25.17亿元收购山东复地，股权加债权合计15.2亿元收购持有武汉中北70%股权的眉山市彭山博朗房地产开发有限公司原来豫园持有武汉中北30%的股份，收购后股份达到100%

花40多亿现金，几个月就能给上市公司贡献14亿多的净利润被市盈率放大后，这是一笔看似划算的买卖仅2022年上半年，主要盈利子公司中就只剩下山东复地贡献的1.92亿元当初收购了近240亿的房企，新收购的只剩下一家利润比较少的

行业低迷和疫情扰动可以解释一部分原因，但新收购的项目公司也有上述客观因素，但收购后能马上贡献较大利润。

早前收购近240亿的20余家公司无一出现在主要盈利公司名单中，疫情影响新老交替。

发行股份收购实控人郭广昌资产，继续以现金收购郭广昌控制的项目公司短期来看，内御园股份已经受益，获得了预期的净利润可是，伴随着时间的推移，这些资产的盈利能力迅速下降，实际控制人不再承接这些变质资产，而收购导致的有息负债上升也留在了上市公司

这只是豫园股份相关收购的一部分事实上，最近几年来豫园股份开启了买买买模式，金辉酒业等部分资产为豫园股份贡献了不少利润虽然从关联方收购的部分资产价格不菲，但豫园股份对其收入和利润始终保密，不会对外披露

去哪里找存放的资产。

由于复杂银河投资复杂，作为复杂银河在a股市场的上市平台之一，豫园股份的相关收购也是络绎不绝除了上述的地产项目收购，其他领域的收购也比较复杂，从健康产业到互联网新零售，触及各个行业

一般来说，收购的资产需要时间进行整合以2020年为例，豫园有过多次重大收购，其中公司出资5.58亿元从实际控制人郭广昌手中收购复星金美化妆品有限公司74.93%的股权，收购后持股88.58%收购前一年，也就是2019年，复星金美营收6.05亿元，净利润亏损2667万元

按照收购时的估值预测，2022年，复星金美营收将超过11亿元，净利润接近8000万元到2024年，其营收将超过16亿元，利润接近1.9亿元预计最近的2020年，豫园股份预计复星金美营收将达到5.18亿元，净利润亏损6199万元之后，其利润将开始大幅增长

豫园股份年报显示，2020年6月29日，复星金美纳入公司合并范围从合并之初至合并之日，复星金美营收1.81亿元，亏损4080万元在半年左右的时间里，其营收不及预期的35%，但亏损却相当于全年预计的65%

至于其2021年和2022年上半年营收是否快速增长，利润是否大幅改善，豫园股份只字未提。

收购更多发生在房地产领域2020年初，豫园出资8.42亿元从实际控制人郭广昌手中收购南京复地董军置业有限公司32%的股份，收购后全资持有复地董军2019年，复地东郡营收2.36亿元，净利润亏损230万元收购完成后，豫园股份将不再披露复地东郡的盈利情况

2021年第二季度，豫园股份出资5.5亿元，以股权加债权的方式向关联方收购佛山市禅西房地产开发有限公司100%股权收购佛山禅西前，营收仅为3.25万元，净利润为—77万元

该公司拥有的土地不仅包括医疗卫生和社会福利混合用地，还包括兼容的二类住宅和商业用地之后不再披露佛山禅西的营收和净利润

不难发现，豫园股份的这些关联收购规模都不大，但这样的关联收购却不少而且收购后，很难披露收购资产的营收和净利润

当然，因为这些关联方收购资产的净利润不到豫园股份利润的10%，所以达不到披露的标准。

此前豫园股份净利润超过30亿元，因此10%的披露标准较高2022年上半年，豫园股份净利润骤降至7.55亿元，降幅近一半在这种情况下，这些关联方收购的资产没有一项可以披露其盈利能力

豫园股份对股票和债券的投资不多，长期股权投资大幅增加持续的收购养肥了豫园股份的净利润，但2022年第三季度，豫园股份支付的现金骤降至6.19亿元，仅为去年同期的零头

新的收购之后，豫园股份的净利润向下跳水收购支撑的公司净利润增长是否即将结束

。

郑重声明：此文内容为本网站转载企业宣传资讯，目的在于传播更多信息，与本站立场无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。